Odbiór mieszkania a dopuszczalne odchyłki

Na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbioru technicznego? Czym są tzw. dopuszczalne odchyłki, na które ostatecznie moglibyśmy przymknąć oko? Zapraszamy do lektury. 

Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloper ma obowiązek przeprowadzić odbiór techniczny nieruchomości w obecności nabywcy. Odbiór ma bowiem miejsce jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Jest to moment, kiedy sporządza się protokół, w którym nabywca ma okazję wytknąć deweloperowi wszelkie wady i usterki lokalu, które w przypadku ich uznania – ma obowiązek usunąć.

Nie wszystkie jednak niedociągnięcia, które pojawiły się w toku prac budowlanych, są poważnymi wadami. W trakcie odbioru mieszkanie sprawdza się pod kątem zgodności z:

• umową deweloperską,
• prospektem informacyjnym,
• rzutami lokalu,
• standardem wykończenia.

Kiedy już przeprowadzi się weryfikację, czy lokal mieszkalny rzeczywiście jest tym lokalem, o którym mówi zawarta umowa deweloperska, mieszkanie należy również sprawdzić w kontekście zgodności z normami budowlanymi i sztuką budowlaną, które wynikają między innymi z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Na tym etapie nieoceniona może się okazać pomoc doświadczonego inżyniera.

Co sprawdzić i na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbioru:

• instalacje elektryczne,
• instalacje teletechniczne,
• instalacje centralnego ogrzewania,
• instalację gazową,
• wentylację,
• instalacje wody zimnej i ciepłej,
• drzwi wraz z progiem,
• okna i drzwi balkonowe,
• parapety.

Jakie narzędzia przydadzą się podczas odbioru technicznego

Jeśli z jakichś względów nabywca nie zdecyduje się na sięgnięcie po pomoc specjalisty w zakresie odbiorów mieszkań od deweloperów, podpowiadamy, co najlepiej zabrać ze sobą w celu sprawdzenia lokalu. Do najpotrzebniejszych narzędzi należą:

• łata murarska,
• kątomierz,
• poziomica.

Dokonując pomiaru samodzielnie, deweloper nie będzie mógł podważyć zasadności naszych zarzutów dotyczących ewentualnych wad czy usterek i niezwłocznie rozpocząć ich usuwanie, aby zdążyć w ustawowym terminie 30 dni.

Dopuszczalne odchyłki

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, deweloper powinien dokonywać pomiaru powierzchni zgodnie z określoną normą. Aktualnie funkcjonują jeszcze dwie normy pomiaru, tj.:

1. PN-ISO 9836-1997 
2. PN-70/b-02365

Pierwsza z nich jest stosunkowo nową normą, która jest korzystniejszą z punktu widzenia nabywcy, jednakże wciąż część deweloperów, dokonując pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego stosuje starszą normę – PN-70/b-02365.

Jedną z częściej spotykanych odchyłek stanowi odchyłka podkładu posadzki. Szczególnie często można ją zauważyć przy odbiorze mieszkań na rynku pierwotnym. Funkcjonuje jednak zasada, iż na całej rozpiętości pomieszczenia nie powinna wynosić więcej niż 5 mm. To samo dotyczy prześwitów miejscowych na długości do 2 metrów.

Przy odbiorze warto również zwrócić uwagę na tynki gipsowe – nie tylko pod kątem sprawdzenia ich wilgotności przy użyciu wilgotnościomierza, ale również pod kątem wymiarów - klasyczne powinny być o grubości minimum 2mm, tynki na suficie nie więcej niż 15 mm a z kolei grubość tynku cementowo wapiennego powinna maksymalnie wynieść 60 mm.

Kolejną drobną usterką są przewody elektryczne ulokowane zbyt płytko, przez co występują widoczne prześwity ułożenia instalacji. Kwestię te reguluje jednak rozporządzenie Ministra Infrastruktury, zgodnie z którym powinny być one ułożone na głębokości minimum 5 mm. 

Karol Lipski
Opublikowano: 2023-12-22 (zaktualizowano: 2023-12-22)