Pozwolenie na użytkowanie budynku a odbiór mieszkania

Jaka jest relacja między odbiorem technicznym mieszkania a decyzją o pozwoleniu na budowę oraz na czym polega odbiór techniczny mieszkania? Odpowiedź w artykule. 

Co do zasady, proces kupna od dewelopera mieszkania lub domu jednorodzinnego można podzielić na kilka etapów, tj.:

• zawarcie umowy deweloperskiej,

• zakończenie prac budowlanych,

• odbiór techniczny lokalu,

• zawarcie umowy przenoszącej własność.

Z czym jednak wiąże się uzyskanie pozwolenia na użytkowanie przez dewelopera i z którym ze wskazanych etapów powinno ono iść w parze?

Czym jest pozwolenie na użytkowanie?

Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wydawana jest przez organ, który wydał deweloperowi pozwolenie na budowę. Dokument ten potwierdza zakończenie prac budowlanych oraz zrealizowanie przez dewelopera inwestycji, ale również od jego uzyskania uzależniona jest możliwość przeprowadzenia odbioru technicznego lokalu.

Odbiór techniczny

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek przeprowadzić odbiór techniczny w obecności nabywcy lokalu, który (często z pomocą doświadczonego inżyniera) odbiera lokal, czyli sprawdza czy jest on zgodny z wszelką dokumentacją tj. rzutami, standardem wykończenia oraz zawartą umową. Wówczas sporządza się protokół odbioru a jeśli podczas odbioru zostaną zauważone wady czy usterki – zamieszcza się w nim stosowną adnotację. W takim przypadku deweloper w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu ma obowiązek wydać oświadczenie, co do ewentualnego uznania tych wad a jeśli jest to możliwe, w terminie 30 dni od podpisania protokołu ma obowiązek ich usunięcia.

Odbiór techniczny przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie

Zdarza się, że nabywcom wyjątkowo zależy, aby wcześniej dokonać odbioru technicznego (nie czekając, aż deweloper dopełni wszystkich formalności związanych z pozwoleniem na użytkowanie, jakie nakłada na niego Prawo Budowlane). Najczęściej ma to związek z chęcią niezwłocznego przystąpienia do rozpoczęcia prac wykończeniowych mieszkania. Zgodnie z ustawą deweloperską nie ma takiej możliwości, natomiast w praktyce coraz częściej przeprowadza się tzw. przedodbiór lokalu. Niewiele odbiega on od docelowego odbioru technicznego, jednakże ma on miejsce jeszcze przed decyzją o pozwoleniu na użytkowanie. Wówczas również spisywany jest protokół a nabywca ma możliwość wskazania wad lokalu, jednakże termin na ewentualną naprawę bądź usunięcie usterek rozpoczyna bieg z chwilą uzyskania pozwolenia.

Przedodbiór – przepisy

Przedodbiór stanowi twór, który powstał w wyniku potrzeb nabywców. Nie jest on zatem w żaden sposób uregulowany w polskim prawie a jego przebieg zależy wyłącznie od woli stron i postanowień umowy. Warto zatem pamiętać, aby jak najdokładniej zabezpieczyć się zapisami umowy i określić m.in. jego przebieg oraz procedurę, określającą jak zachować się w sytuacji, gdy podczas jego dokonywania wyjdzie na jaw dużo wad i usterek. Należy również pamiętać, że mimo przeprowadzenia przedodbioru, deweloper nadal jest zobligowany do przeprowadzenia w obecności nabywcy właściwego odbioru technicznego lokalu z uwzględnieniem w nowym protokole wszelkich informacji zawartych w tym, który został sporządzony podczas przedodbioru. 

Karol Lipski
Opublikowano: 2024-07-28 (zaktualizowano: 2024-07-28)