Pierwszy czynsz a odbiór mieszkania

Wyjaśniamy, czy i kiedy wymagany jest czynsz po odbiorze nieruchomości.

Odbiór techniczny - czynsz

Odbiór techniczny to wizyta w lokalu dewelopera, która ma miejsce po zakończeniu prac budowlanych i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. Odbiór ma miejsce przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Wizyta nabywcy ma na celu ustalenie, czy deweloper wybudował lokal zgodnie z projektem i zamierza przenieść go w takim standardzie, jaki został sprecyzowany przy podpisywaniu umowy deweloperskiej. Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek ustosunkowania się do wszystkich wad wskazanych w protokole odbioru technicznego (w ciągu 14 dni od zakończenia odbioru) oraz naprawić uznane wady (w ciągu 30 dni od daty odbioru technicznego).

W czasie odbioru technicznego należy dokładnie sprawdzić lokal pod kątem defektów, mankamentów i wad, które pojawiły się w czasie procesu budowy nieruchomości. Podstawowym materiałem, który będzie nam służyć do porównania “planu” i “rzeczywistości” będzie standard wykończenia oraz rzuty (lokalu, instalacji, powykonawczy etc.). Odbiór techniczny jest najlepszym momentem na wskazanie niedociągnięć w mieszkaniu, bo deweloper jest zobowiązany do szybkiej weryfikacji i usunięcia wad mieszkania. Taka weryfikacja jest o wiele bardziej przystępna niż procedura domagania się naprawy wad na podstawie tzw. rękojmi za wady fizyczne (chociaż ta chroni nabywcę dłużej - nawet 5 lat od otrzymania lokalu).

Od kiedy jest płatny czynsz?

Co do zasady czynsz płatny jest od momentu otrzymania kluczy do lokalu. To wtedy następuje przeniesienie posiadania lokalu na rzecz nabywcy oraz kosztów utrzymania nieruchomości. Należy pamiętać, że czym innym jest przeniesienie własności mieszkania. Ten moment następuje w momencie podpisania umowy przenoszącej własność i wcale nie musi nastąpić od razu po odbiorze. W praktyce moment, od którego należy ponosić koszt utrzymania lokalu, może nastąpić:

1. od dnia odbioru - Jeżeli umowa deweloperska stanowi, że klucze zostaną przekazane w dniu odbioru technicznego, to od tego momentu będziemy zobowiązani do uiszczania czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
2. od daty określonej między odbiorem a umową przenoszącą własność - Jeżeli umowa deweloperska stanowi, że klucze zostaną przekazane w innym momencie (np. po naprawieniu wad i usterek, a więc po 30 dniach od odbioru), to dopiero od tego momentu będziemy płacić czynsz;
3. od dnia umowy przenoszącej własność - Jeżeli umowa deweloperska milczy na temat przekazania kluczy, to te dostaniemy w momencie podpisania umowy końcowej. Zwykle umowa końcowa jest podpisywana po odbiorze technicznym, ale nie zawsze. Trzeba jednak mieć na uwadze, że termin ostatecznej umowy przenoszącej własność w umowie i prospekcie zawsze jest określony “na zapas”, co oznacza, że umowa przenosząca własność może być podpisana nawet kilka miesięcy po odbiorze technicznym (np. odbiór będzie w styczniu, a umowa końcowa w maju).
   

Co składa się na czynsz?

Na czynsz składa się szereg opłat, które właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Zwykle czynsz uiszcza się co miesiąc z góry w formie przelewu. Podstawą w czynszu są opłaty za energię cieplną i wodę (zimną i ciepłą). W skład czynszu wchodzą również opłaty za wywóz śmieci. Kolejnym elementem jest fundusz remontowy. Każdy budynek zużywa się przez użytkowanie jego części wspólnych oraz warunki atmosferyczne.

Dlatego wspólnota tworzy fundusz zarówno na drobne, bieżące naprawy, jak i poważne remonty, które najpewniej nastąpią w perspektywie kilku lat. Na czynsz składają się też wszelkiego rodzaju opłaty dodatkowe (np. za energię elektryczną w częściach wspólnych, sprzątanie, koszt zarządu). W skład czynszu nie wchodzą za to opłaty za prąd i gaz, które są indywidualnie rozliczane z każdym właścicielem mieszkania.

Czynsz za mieszkanie co ile się płaci

Najemca mieszkania jest zobowiązany umownie z wynajmującym do zapłaty najczęściej comiesięcznego czynszu, chyba że strony ustalą inaczej. W przypadku czynszu administracyjny, który opłacany jest przez właściciela mieszkania, również musi zostać on co miesiąc opłacony. Warto wiedzieć, że co roku przeprowadzana jest analiza kosztów przeznaczonych na czynsz, czy nie wystąpiła nadpłata lub niedopłata.

Karol Lipski
Opublikowano: 2023-10-11 (zaktualizowano: 2023-10-11)